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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

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房地产案例

刚买的二手房漏水能退吗?


  为了能让孩子在福州上学,邵武的周女士利用春节假期到福州购房。在冠诚中介店,他们一家很快就看中了一套二手房,并签订了合同。可是,等到2月底周女士再次来福州办理交易手续时,却发现房子存在漏水现象。周女士找到中介方协商退房,但冠诚房产不同意并声称全然不知房子有漏水的问题。双方争执未果,无奈之下,周女士只好向本报投诉。

 
周女士:屋顶漏水,中介未告知

今年正月初五,周女士和丈夫就赶到了福州看房。周女士说,因为是春节期间,只有冠诚一家中介开门做生意,中介工作人员立马向她推荐了一套位于鼓楼区杨桥中路8号西城公寓1#8G单元的房子,总价301600元,并很快联系上业主,当日下午就去看房。看完房后,周女士有些犹豫,房子在顶层,没电梯得辛苦爬八楼。但在中介工作人员的大力推荐下,周女士心想楼高视野开阔,同时,如果早些把房子定下来可接着办其他的手续,不耽误孩子9月入学。于是,正月初七,周女士就和卖方到中介店里签订了合约。

2月底,当周女士从邵武赶到福州办理交易手续,顺便带自己的亲戚去参观房子时,意外地发现房子出现了大量渗水的现象。因春季雨多,在屋顶囤积过多雨水的情况下,约有一平方米面积的天花板渗出了水渍,客厅的天花板变得凹凸不平。周女士说,买房时逢冬季,气候干燥,况且房子曾粉刷过,看房时并未发现有漏水现象及水渍。然而春节前福州下了几场大雨,雨水从顶楼渗透到天花板上,房顶漏水的现象得以暴露。当即周女士就找到了中介说明情况,表示想要退房,可是中介表示他们对房子渗水的现象全然不知情。他们说,合同已签订,不能随便更改,如果周小姐执意要退房,那么20000元订金就不能退回,作为违约的处罚。

周女士告诉记者,她与冠诚中介签订的合同第九条中丙方的权利义务的第四点规定,“丙方(冠诚中介)应配合乙方(周女士)到现场勘察房地产状况,并如实告知房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况”,以及第七点规定:“在合同履行期间,丙方应当积极告知并督促相关当事人履行合同和提醒应注意的事项及瑕疵”,她认为中介严重违反了这两条规定。周女士称,冠诚中介并未告知她房屋存在漏水的现象,即便屋主事前没有告知中介,中介也有责任去了解情况,而不能由买方告知房屋漏水,他们再去检查是否属实。

另外,周女士称当时到场签合同的人实际上并不是业主本人,直到签字的当天中介才告知签合同的人是业主的儿子。而业主的儿子仅是口头向中介表示他和业主是母子关系,未提供任何相关证明或是委托书。周女士说,因为时间仓促,她也没有细想,就签下了合同。回去仔细一看,才发现问题多多。

此外,周女士提出冠诚中介的服务费用太高,合同上这项费用为1400元。而据她了解其他一些房产中介收取的服务费基本都在400元左右。周女士认为,出现种种问题之后,导致她对冠诚中介产生了强烈的不信任感,担心房子是否还存在着其他质量问题,所以要求退房。

冠诚中介:不知漏水,拒绝退单

3月14日,记者来到冠诚中介了解此事,并采访了冠诚中介的相关负责人。这位负责人强调,在周女士告知房屋渗水现象之前,他们一直不知情。同时,这位负责人称,他们认为真正的原因是周女士签下合同之后反悔了,所以才想退房的,而且周女士一直未按合约履行付款行为,拖延了办理交易手续的时间。周女士的要求是不合理也不合法,中介方拒绝退单。

市工商局合同监管处:协商不成,可提起诉讼

随后,记者又和周女士一起咨询了福州市工商局合同监管处。市工商局的工作人员在了解此事后表示,单从合同表面来看,这份合同中限定了如果合同在履行中发生争议,先由三方协商解决,协商不成的,依法向人民法院提起诉讼。因此,他们建议周女士如果双方协商未果,可直接走法律的途径进行解决。

律师说法:能否退房,看合同约定

针对此事,记者采访了福建辉扬律师事务所的林丹律师。

对于合同是由代理人来签,且代理人未出具相关证明的行为,林丹律师认为,无论中介合同还是买卖合同,在合同上签字的出卖人都应当是产权人。如产权人委托代理人去签合同,那么,代理人应当出具经过公证的授权委托书,以证明其有权代签合同。否则,即使签了合同,也不产生法律效力。如果事后提供了公证委托书,那么,可视为代理人取得了产权人的授权,其代为签订合同的行为就是有效的。而且,代理人应同时签下产权人的名字与代理人的名字。

那么,中介公司是否对房屋本身的瑕疵承担责任呢?林丹律师认为,双方的合同条款约定“中介应该配合消费者到现场勘察房地产情况,并如实告知房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制的情况”,房屋是否存在“权利受限制”的情况,中介公司有事先审查的义务,对该义务,中介公司无权以知道或不知道来推脱责任;而对房屋本身存在的瑕疵,审查义务人主要在于买受人。按上述合同的约定,判断中介公司承担责任的前提是,买受人是否有证据证明中介公司事先已经知道其所代理出售的房屋存在“房顶渗水”的瑕疵,而这点,确实比较难界定,这种情况下中介的诚信度问题就变得重要。

买方是否能以房子出现重大瑕疵(即屋顶渗水)为由解除合同呢?林丹律师认为,在二手房买卖中,出售人一般都不是房屋建设方,也不是房屋经营者,因此,不能按《产品质量法》、《建筑法》或《消费者权益保护法》要求出售人承担房屋建设方或者经营者的责任。房屋出售者对于房屋重大瑕疵是否要承担责任,关键要看二手房买卖合同本身的约定,如果合同对此有明确约定,那么出售人就要承担责任,购买人就可以依此约定要求解除合同。然而目前房屋买卖格式合同以及中介公司一般约定,购房者一方应当现场勘察房屋,出售人只按购房者勘察时的房屋现状和附属设备现状来出售房屋。在此约定的情况下,购房者就无权以房屋渗水为由主张退房。

林丹律师特别提醒购房者,购买二手房不可仓促行事。二手房大多不是新房子,购房者事先一定要多对房子的质量、周边环境等多加考察,签订合同之前不要轻信房产中介,应该向专业人士请教,免留后患。 
 

                                                                                                                            来源: 海峡都市报 作者: 吴孝传 孙剑





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