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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

收了定金反悔称老公不同意卖房


     买家认为卖方因房价上涨而毁约诉至法院要求赔偿。法院审理认为,不动产物权登记具备公示公信的法律效力,卖方未履行合同约定的义务构成违约,判决其双倍返还定金
案情回放
房产登记在老婆名下
收2万定金卖房后又要求解除合同
原告:贺某
被告:马某
第三人:某地产公司
2006年12月1日,原告贺某(买方)、被告马某(卖方)、第三人某地产公司(经纪方)签订了《房地产买卖及经纪合同》,约定:原、被告双方同意通过第三人出售及购入位于深圳市罗湖区春风路的某房产,房屋转让成交价为人民币48.16万元;定金人民币2万元,其中定金人民币2万元在签署合同当日交付,如买方不能履行本合同,则已付定金由卖方没收,但卖方不得向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失,如卖方不能履行本合同则须双倍返还定金给予买方,但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。
当日,原告将定金人民币2万元交付被告签收;涉案房产登记的产权人为被告马某一人,卖方姓名一栏签署的是马某一人的名字。在签订以上房产买卖合同之后,被告以交易价格过低,家人(丈夫)不同意交易为由表示不履行合同。原、被告双方由此发生纠纷,原告诉至法院,请求法院判令:解除该《房地产买卖及经纪合同》,被告双倍返还原告定金人民币4万元。
原告认为,双方签订的房屋转让合同合法有效,被告在签订《房地产买卖及经纪合同》时称房产为被告个人所有。但因房价上涨被告改变出售房屋的想法,不同意履行出售房屋的义务,构成违约,应当承担双倍返还定金的违约责任。被告认为,涉案房屋属于被告与其丈夫的共有财产,被告丈夫不同意出售该房,因此三方签订的《房地产买卖及经纪合同》无效,被告无须就无效合同的不履行而承担违约责任。
裁判理由
不动产物权登记具备公信效力
以夫妻共有财产抗辩难获支持
罗湖区人民法院经审理认为,不动产物权登记具备公示公信的法律效力,本案涉案房产登记的所有权人仅有被告一人,并不包括其他共有权人,基于对不动产物权登记公示效力的信赖,无论是作为购房人的原告还是案外的其他人,均有理由信赖被告具有对涉案房产的完全处分权,被告处分该房产在法律上无须经过其他人同意就发生法律效力。我国法律规定了夫妻财产共有制,这是就夫妻内部的财产关系而言,对外而言,财产归属应当以物权的公示为准,否则物权公示制度将丧失其应有的法律涵义,最终危及整个财产关系的稳定性和市场交易的安全性。若按照被告的逻辑,被告完全可以以其配偶同意房屋买卖而要求原告履行合同,也完全可以以其配偶不同意房屋买卖而提出不履行合同并免于承担违约责任,这样一来,市场交易的信用及秩序将会受到极大破坏,对原告显然不公平。
既然合同合法有效,各方当事人就应当按照合同约定严格履行。被告未履行合同约定的相关义务,且明确表示不履行合同,已经构成违约,导致原告的合同目的无法实现,原告有权主张解除合同。合同解除后,被告应当承担双倍返还定金的违约责任,即被告除了返还原告已经支付的定金外,还应当赔偿原告一倍的定金。

相关链接
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
裁判结果
卖方违约
双倍返还定金
基于上述理由,罗湖区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百一十五条的规定,判决:
一、解除原告贺某、被告马某、第三人某地产公司于2006年12月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》;
二、被告马某应于判决书生效之日起十日内向原告贺某返还购房定金人民币2万元并向原告贺某赔偿一倍定金人民币2万元。
法官手记
“善意第三人”受法律保护
本案是现实生活中夫妻财产共有制与物权公示制度冲突的典型缩影,第三人在与夫妻一方进行民事交易时,由于信息不对称导致纠纷产生。该案中第三人基于对房地产登记的信赖,购买了产权证上只署名一方而实为夫妻双方共有的房屋,此时是否应当维护善意第三人的合法权益?我们从以下方面进行论述。
不动产登记具有公信效力。因此,一旦善意第三人完成登记手续,就可以取得房屋的物权
物权属于绝对权,故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记。不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物,房产属于典型的不动产。由于不动产具有重要的经济意义,所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。不动产登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指,登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,即使后来证明该登记是错误的,对于依赖该登记而从事交易的人,法律上仍然承认其具有与真实物权相同的法律效果。
因此不动产登记的公信力包含两方面意义:一是登记的权利推定效力;二是不动产物权的善意取得制度。物权法第一百零六条规定:“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”本法条是关于善意取得制度的规定。依据上述法条,实为夫妻共有财产的房屋,登记在一方名下,这并不能绝对地保护未登记一方的共有权。因为不动产物权的登记只是一种权利的推定和法律意义上的权利承认,并非绝对不可“推翻”,这种权利推定的意义之一在于维护登记制度的公信力,以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。在登记名义人擅自将房屋处分给第三人的情形下,虽然登记名义人的行为属于无权处分,但由于登记具有公信力,第三人有理由信任登记簿的记载。因此,一旦善意第三人完成登记手续,就可以取得房屋的物权(包括所有权、抵押权等)。未登记一方并不能以未经自己同意为由主张处分行为无效。只能向登记名义人(即无权处分的一方)请求赔偿损失。
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记
尽管根据婚姻法的规定,婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋,原则仍然属于夫妻共有财产,但由于登记公信力的作用,法律保护善意第三人的合法权益。这种情形对于未登记一方而言存在着极大的法律风险。
为防范此类风险,未登记一方应当使自己的权利体现在登记簿上。具体途径有两个:其一,可以向登记机构要求更正登记,如果登记名义人书面同意更正,则登记机构应当予以更正,从而将房屋登记在双方的名下;其二,如果登记名义人不同意更正,则未登记一方可以向法院起诉,法院一旦查明符合婚姻法关于夫妻共有财产的规定,就应当认定房屋属于夫妻双方共有,胜诉方可持判决书向登记机构办理更正登记。物权法第十九条也规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记,登记簿上记载的权利人不同意更正的,利害关系人还可以申请异议登记,并通过诉讼解决争议。同时,为防止在诉讼过程中登记名义人处分房屋,未登记一方可以先行办理异议登记。(王文英)

 记者 吴涛 通讯员:谭晓鹏 
 




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