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    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

李某等与张某集资房买卖合同纠纷上诉案


李某等与张某集资房买卖合同纠纷上诉案
【案情】
原告(上诉人):赵某。
原告(上诉人):李某,系赵某之妻。
被告(被上诉人):张某。
原告赵某、李某诉称:1998年某银行建房时,李某用家庭共同财产八万元缴纳了房款,在未征得其丈夫赵某同意的情况下与张某签订《购房协议》,该协议违反了国家法律的有关规定,又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效,要求张某立即腾房。
被告张某答辩称:李某与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示,合同内容没有违反法律有关规定,且其已在涉案房屋居住多年,赵某称其不知情不属于事实。故李某与其所签订《购房协议》应为有效协议。  一审法院经公开审理查明:李某系某银行职工,1998年该银行职工集资建房,职工社李某亦参与集资建房,分得某小区5号楼一单元6楼东户单元房一套,在赵某知情的情况下,李某于2000年1月10日向单位交纳购房款8万元整。2001年5月,李某经与张某协商,双方签订了购房协议约定:李某在单位集资购房款,全部由张某自行交给李某,张某所购李某单位集资房所有权归张某所有,但房产证暂以李某之名登记。协议签订后,张某在将8万元首付款交与李某后,又将其余房款直接交与李某所在单位,共计交纳房款18万元。房子建成后,张某即人住,直至2010年李某所在单位开始为上述房屋办理房产证,李某在缴纳相关费用后向张某提出腾房要求,双方因此发生纠纷。
【审判】
冯律师139-181-22688认为,民事活动应当遵循诚实信用原则,李某与张某是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议,该购房协议系双方真实意思表示;该房屋虽未办理权属登记,但并不影响购房协议的效力(会影响物权的效力),故李某与张某签订的购房协议合法有效。关于李某称签订购房协议未经赵某同意一节,在赵某知道交纳8万元首付款一事,而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分,事实上张某亦已实际占有使用该房多年,作为夫妻的李某、赵某对于家庭的重大事项多年毫不涉及,与常理相悖(谁主张谁举证),故对李某、赵某所称赵某不知李某与张某签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决:驳回赵某、李某的诉讼请求。诉讼费由赵某、李某承担。一审宣判后,原告(上诉人)赵某、李某不服提出上诉称,李某与张某所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定,应属无效协议,原审以赵某对李某、张某之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求,显系认定事实不清,适用法律错误。请求二审撤销原判决,支持其起诉请求,并由张某承担本案一、二审诉讼费。被告(原审被上诉人)张某辩称:原审法院认定事实清楚,适用法律正确,其与李某所签订的《购房协议》系双方真实意思表示,内容合法有效,请求驳回上诉,维持原判。
二审法院审理查明的事实和证据,与一审相同,依法作出原审判决认定事实清楚,适用法律正确,驳回上诉,维持原判。
评析:    冯律师139-181-22688点评民事法律行为以意思表示为要素。1998年某银行职工集资建房,李某分得某小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李某作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款8万元整后,于2001年5月与张某(非该单位人员)协商达成《购房协议》,对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张某依约分别向李某和该银行交纳房款,实际接收房屋。依据上述事实,李某与张某之间转让房屋的意思表示真实,且李某单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要求,而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,根据立法本意,其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下,对房地产权属转让行为的一种限制。本案中,李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物,且该房屋产权证书正在办理,已具备合法交易要件,并非权属不明确之房屋。李某与张某之间《购房协议》签订后,张某对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益,故李某与张某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李某、赵某诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张,依据不足,不予支持。依法成立的合同受法律保护,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李某与张某签订买卖协议后实际收取张某3万元集资款,张某自2002年6月人住至今,已实际占有、使用该房屋六年多。李某、赵某系夫妻关系,对李某未实际购买该集资房,赵某称不知情,有违常理。李某、赵某以赵某不知情,所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张,理由不能成立,亦不予支持。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费赵某承担。
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