全国统一服务热线:
13918122688

 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





上海律师咨询网

手机:13918122688
传真:021-34605189 
Eamil:fywlawyer@126.com 
网站:http://www.wuhanjiacheng.com/
联系地址:上海市漕溪北路88号圣爱大厦2305室

邮编:200030
QQ、微信:68755972



房地产案例

阴阳合同、做低房价如何解决


【案情】
原告:张某。
被告:某房产咨询公司投资咨询有限公司分公司  被告:某房产咨询公司投资咨询有限公司(以下简称某咨询公司)。第三人:李某、王某。
人民法院经审理查明:第三人李某委托第三人王某出卖李某所有的位于某处2幢206室产权房屋,第三人王某遂委托包括被告分公司在内的房屋中介公司挂牌出卖,之后被告分公司通知王某,原告有购买该房的意向,王某即于2009年10月20日带原告兄弟等人去看该出卖房屋,并言明该房屋价格为人民币(以下币种均为人民币)272000元。原告看完房屋后表示愿意购买,并出具购买承诺书,当时商定该房屋价格为272000元。2009年10月28日原告与被告分公司签订该房屋的转让协议书,该协议书上的甲方(房屋转让方)署名为第三人王某和分公司职员石某,在协议书尾部落款处甲方位置盖有被告某房产咨询公司分公司的印章。协议约定被告将该房屋转让给原告,房款为272000元。原告于2009年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 272000元。
2009年10月30日,原告与第三人李某在崇明县房屋交易中心为办理该房屋过户登记手续时,按交易中心的要求,又填写了一份该房屋的买卖合同,原告和被告分公司双方为少交税款而将购房款写为255000元。该房屋已办妥过户到原告名下的登记手续。原告对比两份合同,认为其中存在有差价17000元被被告分公司暗中赚取,向分公司索要,遭被告分公司拒绝,故涉讼。
原告张某诉称:原告与被告分公司的石某于2009年10月28日签订一份房屋《转让协议书》,根据该协议,被告分公司将某处2幢206室房屋转让给原告,并商定该房屋转让款为人民币272000元。2009年10月30日,原告和某处2幢206室房屋产权人即第三人李某签订《上海市房地产买卖合同》一份,根据该合同约定,该房屋转让价为255000元,并于同日,原告和第三人李某办理了房屋过户手续。该《上海市房地产买卖合同》中居间介绍、代理等中介均为空白。原告认为被告分公司不是该买卖房屋的产权人,故无权对该房屋进行转让;且当初说是厂区的房屋,但实际该房屋并非在厂区,而是在南边,按照当时市场地区差异,根本不足272000元,被告分公司存在欺诈;故该转让协议书无效。且两份合同的售房价款差额为17000元,而第三人李某也只认可255000元,故该差价17000元被被告分公司暗吞。因被告某咨询公司是分公司母公司,有管理之责,故原告起诉来院请求判令:(1)原告与被告分公司签订的2009年10月28日房屋《转让协议书》无效;(2)被告分公司返回原告多收取的房款17000元;(3)被告某咨询公司对原告第一、二项诉请承担连带清偿责任。开庭审理时原告增加诉讼请求,要求确认与第三人李某签订的《上海市房地产买卖合同》有效。
被告分公司辩称:该转让协议并非被告分公司的中介行为,而是公司职员石某的个人行为,关于该房屋的谈价、交易都是买卖双方进行的,被告没有参与中介,仅是为原告将272000元房款转交给卖方才订立的,因该协议内容已实际履行了,故应为有效。被告实际收到原告房款272000元,已经交给了第三人王某。故对原告的第一、二项诉讼请求不予认可。对于原告新增加的要求确认原告与第三人李某间签订的《上海市房地产买卖合同》有效的诉讼请求,虽然是原告当庭提出,不符合法定程序,但认为该买卖合同是有效的。
被告某咨询公司辩称:总公司不知道该情况,该纠纷中被告分公司及其总公司不承担责任,对原告的诉请不予认可。被告某咨询公司对原告提供的证据意见的质证意见同被告分公司,对分公司提供的证据无异议。
第三人李某述称:与原告买卖该系争房屋是委托第三人王某办理的,当初她提出只要收到250000元房款就可以了,其他一切不管。后来在房屋交易所与原告办理房屋过户手续而签订《上海市房地产买卖合同》时得知写明的房款为255000元,以为该5000元是王某的酬劳。对于原告和被告分公司的合同和房款272000元她都不知情。
第三人王某述称:该房屋是第三人李某委托其出卖的,当时约定房款为250000元,卖多的归王某。后通过中介公司(包括被告分公司)挂牌出售,之后被告分公司通知其原告有购买该房的意向,遂于2009年10月20日带原告兄弟等去看该出售的房屋,当时都告诉原告房价为272000万,原告表示同意购买,看房回来后原告就和被告分公司签订了转让协议。之后原告通过被告分公司支付了房款272000元,其中2000元由王某给被告分公司办理该房屋的未结水电等事宜。
【审判】
冯律师139-181-22688认为:原告与分公司签订的房屋转让协议书,虽然协议书甲方(出让方)是王某、石某,但在协议书下方甲方处盖了被告分公司的公章,虽然双方都认可是事后补盖,但无论从该协议书的形式和双方对该协议的履行情况看,均是被告分公司的行为,被告对其非公司中介行为的辩称无法成立,该协议应是分公司的中介行为,非石某个人行为。对于原告主张的被告分公司无权转让该房屋,被告分公司在交易过程中对于房屋位置、坐落等存在欺诈,故该转让协议书无效的诉请,本院认为,虽然被告分公司非该房屋产权人,但其系得到该房屋的实际产权人的事前委托和事后认可,属于有权转让;又因原告亲自去现场看过该房屋,并同意购买和承诺购房款为272000元,称被告欺诈的理由不成立。原告与被告分公司间订立的“转让协议书”是双方当事人的真实意思表示,且双方均实际履行了该协议,该房屋亦已过户至原告名下,故该协议应为合法有效。至于原告与第三人李某订立的《上海市房地产买卖合同》,是为了履行原告与被告分公司之间的转让协议,办理过户手续时订立的,双方为少缴税而将房价约定为255000元,在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交,这并非是双方当事人的真实意思表示,且该行为损害了国家利益,故该合同应为无效;作为出卖方的委托人即本案第三人王某明确表示已收到被告分公司给付的房款272000元,原告认为被告分公司暗收差价并不存在。至于第三人李某认为自己只知道房款为255000元,对272000元不知情,这是两个第三人之间的事情,与本案无关。
为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十二条之规定,判决:原告张某与被告某房产咨询公司投资咨询有限公司分公司签订的2009年10月28日房屋《转让协议书》有效;原告张某与第三人李某签订的《上海市房地产买卖合同》无效;原告张某要求被告某房产咨询公司投资咨询有限公司分公司返还原告张某多收的房款人民币17000元的诉请,不予支持;原告张某要求被告某房产咨询公司投资咨询有限公司承担连带责任的诉请,不予支持。
一审宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决已经发生法律效力。
【评析】    冯律师139-181-22688点评:本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同,两份合同的成交金额不同,究竟以哪份合同为准,哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”或“鸳鸯合同”,就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少缴税费等目的,向相关部门隐瞒房屋的总价,在签订由房地产交易管理部门印制的《上海市房地产买卖合同》时,将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议,两份合同的效力发生冲突。
两份合同的效力如何确定,首先要区分合同的成立和生效,合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立;合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。应该说,从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候,如何认定合同的效力呢?我们认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就第一份合同来讲,是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以,在确认被告是有权转让后,原告订立的第一份合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同《上海市房地产买卖合同》明显违反上述第二项的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。所以原告的诉请被驳回是情理之中的。
其实,在房屋买卖交易中,我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税,实际上对买卖双方并无好处,麻烦多,风险大:(1)从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。(2)从买方的角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同,才办理了过户手续,由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效,买卖行为很可能会因此而失效,最终导致过户行为被撤销。(4)根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外,根据我国《刑法》规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此,签订“阴阳合同”不仅要被处罚款,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。
联系地址:徐家汇商业广场旁,地铁1、9号线徐家汇站16和号出口左转30米即到,汇银广场2001室,免费咨询电话:139 181 22688,QQ:6875 5972; 邮箱:fywlawyer@126.com,


首页 | 律所简介 | 离婚继承案例 | 房地产案例 | 刑事辩护案例 | 各类合同纠纷 | 开庭记录统计 | 法律顾问 | 联系我们
竞技宝电竞