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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

未办理房产证转让房产的行为效力认定?


【案情】
原告(反诉被告):宫某。
被告(反诉原告):钱某。
被告(反诉原告):秦某,系钱某之妻。
被告(反诉原告):钱某、秦某因无力偿还向赵某的借款人民币14万元,向原告(反诉被告)宫某借款人民币34万元。2009年2月27日经原、被告协商,双方立下协议书,被告同意以人民币58万元的价格将坐落于某处第108号店面抵偿给原告,用于偿还上述全部借款。该店面系被告钱某、秦某拆迁安置而来的房产,尚未办理房屋所有权登记及领取产权证。2009年2月28日,被告钱某、秦某出具卖断契,以人民币605000元的价格将该店面转让给原告宫某,其中34万元是用于抵偿原告宫某的借款,另外140000元用于偿还张敦游的借款。当日被告钱某、秦某即将讼争店面房移交给原告宫某管理使用,此后该店面房一直由原告宫某出租管理使用至今(实际占有并使用)。2009年3月17日被告登记领取了讼争店面融龙国用(2009)第某号国有土地使用证,并将该证交给原告宫某保管。2010年2月22日原告宫某向一审法院起诉,请求确认原、被告店面房买卖合同(卖断契)有效;被告钱某、秦某向一审法院提起反诉,请求确认反诉原、被告签订的房屋买卖合同无效,并请求反诉被告返还反诉原告店面房。
法院审理经认为,原告与被告签订房屋买卖合同即卖断契时,原告事实上对买卖标的已拥有了占有、使用、处分和收益的权利,被告没有提供充足证据证明买卖合同的签订存在乘人之危的情形,应认定出自双方真实意思表示。卖断契中被原告确认出卖房产权属明确,自愿卖断给被原告,表示决不反悔。房屋买卖价款也以双方约定的方式支付完毕,讼争房产交付被原告占有使用已达6年之久,讼争房产的国有土地使用证也交由原告保管,被告现提出确认房屋买卖合同无效的主张,有悖诚实信用原则。
综上所述,本案讼争房产买卖合同主体资格合法,出自双方真实意思表示,买卖标的权利来源合法明晰,内容未违反法律规定,应确认为有效合同。被告认为讼争房产转让违反了《城市房地产管理法》的强制性规定,从而认定讼争合同无效,不符合《城市房地产管理法》的立法目的和鼓励交易的合同法立法目的,也与不轻易认定合同无效的现代民商司法理念相背离,不利于维护民法诚实信用原则及市场交易安全的实现,本院不予认可。原告诉请理由成立,本院予以支持。据此,根据相关法律规定,对原告主张合同有效。
评析:
    冯律师139-181-22688点评:本案涉及一直困扰民事审判的一大难题,即未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力。讼争房屋领取了国有土地使用权证且权属争议已经确定,表明讼争房产权属明确,具有合法的权利来源,仅未及时领取房屋所有权证,不应列入《城市房地产管理法》三十七条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围,从而排除了该条款作为本案被告主张合同无效的请求权基础,将合同认定为有效,维护了民法诚实信用原则及市场交易安全,实现了合同法鼓励交易的立法目的,体现了法官的司法能动性。
首先分析《城市房地产管理法》三十七条第六项规范的含义,其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。其次分析该规范的类型和性质。专题研究民法规范的学者王轶认为:根据禁止性规范对于合同效力的影响,可以将禁止性规范区分为效力性的禁止性规范和管理性(或取缔性)的禁止性规范。违反效力性禁止性规范的合同,为绝对无效的合同;违反管理性禁止性规范的合同,并不当然导致合同绝对无效。正如史尚宽先生在《民法总论》一书中所言:“强行法分为效力规定与取缔规定(管理性规定),前者着重违反行为之法律行为价值,以否认其法律效力为目的;后者着重违反行为之事实行为价值,以禁止其行为为目的。强行规定,是否为效力规定抑为取缔规定,应探求其目的以定之。”《城市房地产管理法》为行政性法律,其目的在于加强对城市房地产的管理。该法第三十七条第六项虽属禁止性规定,但从立法意图上看,该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法,避免权属不清的房地产进入市场后,扰乱市场秩序,损害当事人的合法权益,并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定,只产生物权不能及时变动(如房屋转让不能如期过户或及时颁证)的结果,其只会损害房屋买受人的民事利益,并不直接损害国家利益和社会公共利益,故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范,而非效力性的禁止性规范。违反该条规定,仅产生行政法意义上的违法,并不对民事合同效力产生影响,亦不当然导致房屋买卖合同无效。在无其他导致合同无效事由存在的情况下,合同应确认为有效。
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