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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

居间人未促成合同成立,不得索要报酬但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用案


王某诉李某、张某居间合同因居间人未促成合同成立,不得索要报酬但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用案
【案情】

原告:王某。
被告:李某。
被告:金某。
原告王某系某中介老板。2010年5月15日日,被告李某与原告签订一份《委托书》,委托书的内容为:求购套房二房或三房;中介费收费标准为房产买卖双方各按总价的1%一次性支付,该委托书声明:“本所有偿提供信息及中介服务,委托人及其亲友利用本所提供的信息,不管以任何形式最终达成交易,本所有权向其索取相应的报酬,委托人不得将在本所获取的相关信息告诉给第三方,更不能避开本所与另一当事方直接交易,因委托方的过失给本所造成损失,本所有权索赔”。接受委托后,原告某中介的工作人员为被告李某就某处201室等处房屋提供房价信息及看现房服务。2010年6月18日,被告李某在与原告之间的委托关系未予解除的情况下,与另一中介就某处201室房屋的买卖事宜签订《购房协议》,被告李某以人民币105万元购得该房,该购房有被告李某于2010年7月23日付给售房者钱某堤购房款人民币105万元、付给另一中介中介费10500元的事实加以印证。2010年9月8日原告将被告李某及其妻金某诉至法院,请求判令被告支付中介费10500元及公开赔礼道歉。庭审中,被告对原告提供的与被告李某之间电话录音的视听资料虽有异议,但未能提供证据予以反驳,该证据应予以认定。
原告王某诉称,被告李某在2010年5月15日日委托原告提供房产信息及看房等中介服务,被告李某在本所的带领下先后看房不下十次,后被告对本中介称暂不购房,后得知被告瞒着原告与另一中介所购得本中介所提供的地址在某处201室。被告的行为已构成违约,请求判决被告支付中介费10500元及公开赔礼道歉。
被告李某辩称,原告王某没有提供某处201室房屋的买卖中介服务,也未促成居间合同成立,不能请求被告支付中介费,且将张某列为本案被告也不适格,请求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

    冯律师139-181-22688认为:被告李某与原告王某之间的居间合同关系有双方于2010年5月15日日签订《委托书》为据,被告李某委托原告购房的意思表示真实,委托事项及协议内容并无违反法律规定,双方的委托关系合法有效。合同成立后,原告依委托事项为被告提供了某处201室的房价信息和看现房等服务,被告在与原告之间的委托合同关系未予解除的情况下,另行与另一中介所就原告曾提供媒介服务的某处201室达成购房协议,被告由此构成违约,原告所提供的媒介服务促成被告与售房者达成购房协议,实现购房目的,被告李某应负担报酬费的一半,原告关于报酬费的请求予以部分支持。被告金某并非委托人,与原告无任何权利义务等相关内容的约定,原告诉求该被告承担责任,与事实不符,不予支持。因原、被告之间的纠纷为居间合同的报酬费支付问题,与原告的人身权并无关系,因此,原告诉求的公开赔礼道歉,应予驳回。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定,判决如下:一、被告李某应于本判决生效的十日内支付居间报酬费5250元给原告王某;二、驳回原告的其他诉讼请求。
一审判决后,李某不服向中级人民法院提起上诉称,被上诉人王某未能促成居间合同的成立,对上诉人没有居间报酬请求权;被上诉人未履行合同的主要义务即促成房屋买卖合同的成立,协议书内容不合法,条款部分无效,被上诉人主张其曾向上诉人提供某处201室的买卖中介服务,未能提供证据。被上诉人的诉讼请求不符合行业惯例,不合情理,请求二审撤销原判,驳回被上诉人王某的诉讼请求。
被上诉人王某答辩称,上诉人李某主观上具有恶意不履行义务,客观上实施规避应履行给付义务的不作为行为,致使被上诉人经济受损,请求二审法院依法改判上诉人李某支付中介费,赔偿因其违约造成被上诉人经济损失共计人民币10500元。
中级人民法院审理认为,居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件的,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中,作为居间人的被上诉人王某虽然提供了媒介服务,但由于各种原因未能促成委托人即上诉人李某与第三人订立房屋买卖合同,现被上诉人请求支付居间报酬费,不符合法律规定,不予支持。但上诉人应支付被上诉人从事居间活动支出的必要费用并适当赔偿被上诉人的部分经济损失,原审判决上诉人支付被上诉人居间报酬费5250元不妥,应予改判,上诉人应酌情赔偿被上诉人的经济损失及从事居间活动所支出的必要费用计人民币800元。上诉人的上诉理由部分成立,予以采纳。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项和《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定,判决如下:
一、维持某一审法院人民法院XX初字第867号民事判决的第二项;
二、撤销泉州市丰泽区人民法院XX初字第867号民事判决的第一项;
三、上诉人李某应于本判决生效的十日内支付被上诉人王某从事居间活动的费用及经济损失人民币800元。
【评析】冯律师139-181-22688点评:本案的处理涉及以下两方面的问题:
一、本案的居间人是否提供房屋买卖中介服务
本案中,被告李某一直主张原告王某未提供买卖中介服务。经审理查明,王某接受被告的委托后,曾带被告李某到某处201室看房三次,并提供视听资料予以证明。经质证,被告李某对原告王某提供的视听资料虽有提出异议,但未能提供证据予以反驳,该视听资料来源合法,可予以确认。居间报酬的支付是以居间人促使委托人与第三人的合同成立为条件的,居间人从未促使合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定,二审法院判决李某应于本判决生效的十日内支付原告王某从事居间活动的费用经济损失人民币800元是正确的。  二、双方之间订立的委托合同是否有效
本案中,双方订立的委托合同书载明:“本所有偿收费标准为房产买卖双方各按总价的1%一次性支付,本所有偿提供信息及中介服务,委托人及其亲人利用本所提供的信息,不管以任何形式最终达成交易,本所有权向其索取相应的报酬,委托人不得在本所获得的相关信息传第三方,更不能避开本所与另一方当事方直接交易,因委托方的过失给本所造成损失,本所有权索赔”。根据本案查明的事实,该合同系双方的真实意思表示,该委托书合法有效。由于被告后来与售房者达成协议,但并非原告所提供的中介服务。本案中居间人虽然提供了媒介服务,但由于各种原因未能促使委托人与第三人之间订立合同,即该居间活动未获得预期的后果,那么居间人不得请求支付居间报酬。


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