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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

取得换出的承租房所有权后诉换入人返还该换住的房屋案


王某取得换出的承租房所有权后诉换入人赵某返还该换住的房屋案

【案情】
原告:王某。
被告:赵某。
原告王某向某人民法院提出诉讼,称:被告赵某所住某处房屋,系我单位所分的公房,但由被告借住。现经过房改,我已取得该房产权。我现住房紧张,要求被告返还房屋,遭到拒绝。自2009年7月以来,被告拒绝向我缴纳房租。请求判令被告返还房屋,并支付拖欠的一年房租共计9798元。
被告赵某答辩称:我与原告是换房居住,并非借住原告房屋,原告要求我返还房屋没有理由,应予驳回。我没有无理拒付房租,是原告擅自提高租金,我有权拒绝。
人民法院经审理查明:原告系被告继母之妹。被告之父原承租有房管局管理的某处公房居住,即原告现住房。1995年,原告从单位分得某处住房后,与被告之父换房居住,被告之父及被告夫妇搬入该房,原告一家则搬入被告之父承租的另一处居住,双方各自承担所住房屋的房租。但被告所承担的房租交给原告。原告换得被告之父承租的房屋后,应房管局之要求将承租人变更为原告之夫。2001年元月,被告之父去世,被告仍在某处居住至今。在2009年7月前,被告每月向原告交纳房租816.5元。
在诉讼中,原告又主张虽然双方当时是换住,但被告之父已表示将其承租的房屋让给了原告,现在是被告借住原告的房屋。但原告对此未提出证据证明。

【审判】
   冯律师139-181-22688认为:原告与被告之父1995年确系换房居住。虽然某处承租人已变更为原告之夫,但自被告之父于1995年搬入另一处院房屋居住直至去世,并未将此处房屋交还原告,而是由被告继续居住使用,双方仍按原来方式交纳租金,应视为双方换房行为的继续,原告称被告之父已将其原承租房让与自己,被告系借住其房屋,无充分证据证明,不予认定。基于双方换房居住的事实,被告有权在某处居住,原告对该房屋所有权的取得不影响被告的居住权。房租应按双方原来约定数额交纳,变更应由双方协商一致。现双方尚未就提高租金达成一致意见,原告要求按新标准交纳租金的请求,不予支持。2009年7月至2010年6月的房租,被告仍应按每月816.5元交纳,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定,该院于2009年9月6日判决如下:
被告于判决生效后十日内给付原告租金9798元,驳回原告的其他诉讼请求。
原告不服一审判决,以其是让被告之父暂住,不是换房居住,原审认定事实错误,适用法律不当为理由,提起上诉,要求撤销原判,依法改判。
被上诉人赵某未提交书面答辩。
中级人民法院查明的事实同一审判决,并以与一审基本相同的理由,于2010年元月23日判决如下:
驳回上诉,维持原判。

冯律师139-181-22688点评:

本案涉及到一个权利概念——居住权。
所谓居住权,按照罗马法的观点,是指因居住而使用他人房屋的权利。“是项物权(指居住权——引者注),故即变相之用益权、使用权而已。但其范围,广于使用权而狭于用益权。
其终止之原因,亦少于上述两种物权,故虽从此蜕化而成,实亦个别之物权也。”在我国以往的立法及物权法问题讨论中,很少涉及到居住权的问题。但现实生活中,确实存在着因居住而使用他人房屋的习惯做法。我国现行的法律中,是以租赁、借用(使用借贷)来调整非所有人对于他人房屋的利用关系的,没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。从我国社会发展的现状以及发展趋势来看,在实践中有将这种权利的物权性加以确定的必要。
因为,当今中国是一个崇尚法治的现代化社会。这样,对于老人以及婚姻关系终止后配偶及未成年子女的生活和居住问题,就不能依靠过去的观念和做法来解决,而必须要有切实的民法上的权利来加以保障。特别是目前的住房商品化改革措施,一改过去住房由行政分配并几乎是无偿使用的状况。这种房屋权利状态的“私权化”、“财产权化”,必然形成对于房屋所有权实现方式的多元化的需求。同时我国又是个人口大国,为合理解决住房问题,充分利用房屋资源,提高房屋的利用效益,充分发挥家庭职能,平衡房屋的利用利益,有必要在物权法中设置居住权这一权利状态。
非所有人利用他人房屋,虽然可以采取租赁、借用等方式,但是,在租赁关系中承租人的使用权并不是对房屋的直接的支配权,而是通过对出租人的债权(请求许可使用房屋的权利)间接产生的权能,因之,其效力不及物权,显得较弱。而且由于租赁关系是由契约确定的,当事人完全可以依其自由意志确定其内容,没有物权那样的依物权法定主义的最低限度的保障。另外,由于租赁以租金的支付为条件,属于有偿法律行为,它不能完全适应于家庭关系、夫妻关系中调节房屋居住关系的要求。借用关系虽然以无偿为特征,但借用人的权利在效力上更为弱小。因此,通过居住权制度,居住权人可以直接支配房屋,并有排他的优先效力和物上请求权,并因物权法定主义的结果,使得所有权人在设定居住权时的保留以获得有利地位的状况有所限制,保障居住权人对于其权利标的物的房屋的独立支配权。
本案的基本事实是:原告王某与被告赵某系亲属关系。原告原租住新郑路公房,被告与其父共同生活,原租住东三马路公房。为了居住的便利,1995年原告与被告之父换房居住。
后原告应房管部门要求,将换得的公房之承租人由被告之父变更为其夫,而另一处承租人一直未变更,但一直由被告实际居住。经过房改后,原告取得了房屋的所有权。由此可以看出,尽管被告之父已经去世,原告与被告之父互换房居住的初衷亦无从查知,但双方换房居住长达二十年的法律事实,在客观上使得被告取得了对于原告房屋的居住权。原告对于该房屋所有权的取得与行使,均不应对被告的居住权构成影响。




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