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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

抵押权凭借委托书能否将抵押的房屋出卖


秦某诉关某等房屋买卖合同案
   案情:2006年10月3日,秦某和赵某签订《房地产抵押借款合同》一份,约定:秦某向赵某借款50万元,借款利息为每月1.7%,借款期限3个月,秦某以304室作为抵押物抵押某借款50万,双方约定房地产权利价值90万,合同对其他事项也做了相应的约定,合同签订后,双方至房地产交易中心办理了抵押登记。
合同签订当日,秦某及妻子共同至上海市某区公证处办理公证委托,向赵某出具委托书一份,委托赵某办理出售304室房屋,包括代为签订转让合同,收取房屋价款等在内手续,次日,秦某向赵某出具借条一张,载明:今收到赵某借款X万元。
2006年11月24日,秦某向赵某出具承诺书一份,承诺在2006年2月2日前付清50万元欠款的三个月利息,到时本人有多余资金,将作为本金归还,到期不能付息,该抵押房由您依约出售,所得房款用于归还借款本金及利息。
后又签订《房地产抵押借款合同》一份,约定:秦某向赵某借款X1万元,借款利息为每月1.7%,同样以304室房屋做抵押,同日又办理了抵押登记手续,出具相同内容的借条一份,当日,秦某还出具承诺书一份,载明:本人秦某于2006年2月2日用本人合法拥有的304室产权房做为抵押物,想你借款X1万元,如借款到期后,本人秦某如未能归还借款,该抵押物由您依约出售,所得房款用于归还借款本金及利息,本人秦某及家属将无条件搬出该抵押房产并迁出户籍,有您依约出售借款抵押的房产。嗣后,秦某未依约向赵某归还借款。
后,赵某以秦某名义与关某签订《上海市房地产买卖合同》一份,载明:出卖人(甲方)为秦某,买受人(乙方)为关某,转让房屋为304室房屋,建筑面积为89.55平方米,转让价款83万,于2006年3月12日支付3万元定金,2006年3月28日支付房款50万元,2007年1月15日支付30万元,抵押情况无。后赵某将房产上的抵押情况注销,并以代理人身份将房屋过户给关某某。
2008年,关某某以304室房屋产权人的名义向法院起诉,要求秦某及家人从该房屋迁出,秦某随于2009年1月诉至法院。秦某诉称,原告与被告的确存在借款事实,但是被告利用借款人优势地位迫使原告签订了委托公证合同,并于借款到期时,故意隐瞒房屋抵押借款的出售的事实,既不告知购买房屋的对象,又不告知房屋的价款和时间,与被告关某恶意串通,私自订立《上海市房地产买卖合同》,并办理房屋变更登记手续。两被告的行为违反了《担保法》的相关规定,请求判令法院被告签订的买卖合同无效。
被告关某某辩称,不同意原告的诉讼请求。原告所述不实。原告先向被告余慧之借款,将房屋抵押,还不出。因原告与被告余慧芝之间有约定,被告于慧芝将房屋折现,出售房屋。被告关某某通过合法的手续将房屋买下。
被告赵某某辩称,原告所述不实。原告向被告赵某某借款,将房屋抵押,约定到时候还不出钱就可以将房屋出售,请求驳回原告的诉讼请求。
 秦某是该房屋的原始产权人。
    冯律师139-181-22688认为:根据上述查明的事实,当事人在委托公证合同中约定,如果不能按时还款的,该委托人可以将房屋自行出售。因为债权人享有了所有者的处分权,可直接将该房予以处分,实际上是抵押人在不能还款的时候将该房产转让给债权人,有债权人自行处分。这实际上物权法规定的流质契约,为法律所禁止,依法应当无效。抵押权的行使,必须依照法定程序,或者通过与抵押人协议,后者通过法院诉讼,抵押权人无权擅自处分。综上,赵某某虽是抵押房产的的抵押权人,但是其无权私自处分抵押财产。
赵某某系通过关某某介绍与秦某某认识,并借钱给秦某某,所以一开始就参与到了秦某与赵某某的借款、抵押活动中,故关某某并不符合善意第三人的条件,而关某某所述的内容存在前后矛盾。综观全案,赵某某、关某某事前经过协商,向秦某某放贷,时候相互协作,共同配合,在位于秦某协商的情况下,凭借秦某事前出具的委托书,将该房屋直接过户,上述行为洗赵某某、关某某恶意串通的行为,一定程度上损害了秦某的合法权益,根据合同法的相关规定,该合同无效。合同被确定无效后,应当恢复原状,恢复赵某某的抵押权。至于抵押权纠纷问题,不属于本案处理范围,当事人可协商解决或者另案起诉,本案中不做处理。
据此,一审法院判决上述签订的买卖合同无效,应当该房屋恢复登记在秦某某的名下,并在该房上设定抵押权为X万元的抵押权利。
    冯律师139-181-22688认为在本案中,尽管秦某已经出具公证委托书,授权赵某某代为办理出售等事宜,但依据物权法定原则,不动产物权的确定方式一登记为准,故房屋的所有权人仍然是秦某,赵某某虽然因授权委托二享有对涉案房屋一定范围内的处分权利。但该权利究其性质仍属于一种债权,并非他物权,更为所有权,赵某某也无法取得对涉案房屋产权的期待权。所以,法院在判决时认定该转让协议无效。



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