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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

父母擅自处分未成年人的财产是否有效?


张某某等诉秦某等房屋买卖案
案情:
原告张某某
原告王某
被告秦某
被告秦小某
第三人某银行支行
第三人张某某
第三人宋某某
第三人赵某
    被告秦某、秦小某系母女关系。2001年8月,秦某与第三人赵某经民政部门协议离婚,双方约定女儿秦小某随秦某生活。2003年4月,秦某出资购买了系争房屋。之后,秦某、秦小某登记为该房屋的权利人(未约定权利份额)。2005年8月及2007年5月,秦某以系争房屋为抵押向某银行支行及第三人张某某、宋某某借款并办理抵押权登记。2008年10月,秦某、王某签订房屋买卖合同,约定房屋转让价款为人民币120万元。为此,张某某向秦某支付首付款40万元。之后,因查询得知系争房屋上设定有抵押,双方又签订补充协议,约定秦某需注销抵押并保证秦小某父亲到场签字,否则应承担违约责任。嗣后,当买卖双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续时,徐某某拒绝到场签字,交易中心本门遂以内部规定为由,不同意办理过户登记,随致诉。
两原告诉称:原被告签订的房屋买卖合同合法有效,被告应继续履行合同,请求被告交付房屋并协助办理过户登记。
两被告辩称:赵某因发现房屋上设定抵押而拒绝签字,双方合同事实上已经无法履行,要求驳回原告的诉讼请求。
第三人某银行述称:第三人设定抵押权合法有效,如提前清偿债务,第三人同意注销抵押,否则不同意合同继续履行。
第三人张某某、宋某某同意某银行支行的意见。
第三人赵某未到庭陈述。
审判:
    冯律师139-181-22688认为本案涉及未成年人财产权益保护与房屋交易安全的法律冲突问题。审理中,张某某、王某同意支付剩余房款,并同意在房款范围内代秦某、秦小某清偿债务。对此,法院审理认为:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。案件纠纷的起因在于系房屋的权利登记人之一秦小某为未成年人,故房地产交易部门从行使审查的角度出发,要求未成年人监护人均到场签字,否则不予办理过户登记。房屋买卖涉及多方利益,对此法院应当结合具体案情进行分析。根据查明事实,系争房屋系被告秦某与赵某离婚后单独出资购置,被告秦小某系基于秦某的意思表示而登记为房屋共有人,故系争房屋非秦小某单独所有的财产。而且基于权利义务对等原则,秦某应拥有绝大部分产权份额。当然,秦某代为处分系争房屋后也应合理的安排秦小某,否则应承担相应的赔偿责任;其次,本案中没有证据表明原告恶意买受系争房屋,侵害秦小某的合法权益,在原告为房屋交易以支付相应对价的情况下,理应考虑善意买受人的合法权益;再次,从买卖合同的旅行情况看,虽然系争房屋上有抵押权,但原告仍愿意买受,且原告尚需支付的剩余房款足够被告清偿债务,现原告要求买卖合同继续履行,后又以王某不同意签字等理由不同意继续履行,有违诚实信用原则,法院难以采纳。至于赵某不愿到庭参加诉讼,不影响法院依法审理案件。
综上,法院判决支持原告的诉讼请求。    
    冯律师139-181-22688点评:
    法院之所有要求未成年的父母双方均要到场签字是对涉及未成年人的房屋买卖进行限制,出自于维护未成年人的相关权益,根据民法通则的第十八条规定“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”的规定,监护人不得随意处置为成年人的财产。故法院判决继续履行合同。
    联系地址:徐家汇商业广场旁,地铁1、9号线徐家汇站16和号出口左转30米即到,汇银广场2001室,免费咨询电话:139 181 22688,QQ:6875 5972;邮箱:fywlawyer@126.com



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