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    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

房屋面积与合同约定不符,应如何处理?


杨某诉某房产公司房屋买卖合同纠纷案

原告:杨某
被告:某房产公司
第三人:张某
2010年2月15日,原告杨某与被告某房产公司(以下简称房产公司)签订商品房买卖合同,杨某购买房产公司开发的坐落某处房屋一套。合同约定:销售面积为120.5平方米,实阮总售价为3012500元。杨某于2011年5得知,产权证确认的面积为114平方米,比销售面积减少了6.5平方米,房屋面积减少部分的购房款按原单价计算共计人民币162500元。合同第四条约定“房屋实际面积与销售而积的差别不超过销售面积的±3%(包括±3%)时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整,多退少补。甲方(即被告)应于30日内将差额价款退还给乙方(即原告)。实际面积与销售面积的差别超过±3%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整,多退少补,甲方(即被告)将差额价款于30日内退还给乙方(即原告)。”2011年底杨某与第三人张某通过中介签订购买该房合同书后,二人为规避中介而悔约,中介将合同书收回。2011年5杨某得知房屋实际面积是114平方米后,将该情况告知张某。2011年8月15日杨某与张某在某房产局签订房产买卖协议书,并办理房屋产权变更手续。双方在协议约定:出卖人为杨某、买受人为张某,房屋坐落某处,建筑面积114,房屋价款为350万元人民币。同日费交齐了全部房款并实际居住该房,为该房现在的所有权人。
原告杨某诉称:房产公司交付的商品房屋与合同约定不符,存在面积差,请求人民法院判令被告房产公司退还原告房屋面积差价款162500元,诉讼费用由被告承担。
被告辩称:产权证上的面积与合同销售的面积确实存在差异,但原告杨某已将该房屋卖与第三人张某,立案时杨某已不是这套房屋的产权人,其提供的合同已经中止,不具备申请退面积差价的条件;张某购买原告房屋的时候已经知道面积的误差,他们之间在合同上明确约定面积是114平方米,是按这一面积进行房屋交易,再者张某与其之间没有任何合同上的关系,因此其也不享有退面积差价的权利。
第三人张某述称:其是产权人,实际受损失的是第三人,房产公司多收的房款是非法收入,理应退还。当初认可在房管局的协议是为了取得房本,但不代表其对一切不合法的条件都认可。所以,房产公司多收的房屋差价款应该退还给张某。
【审判】
冯律师139-181-22688认为,原、被告的商品房买卖合同关系合法有效,双方均应依据合同内容行使权利、履行义务。现杨某已依合同向房产公司交纳全部房款,其合同义务已经履行完毕,而房产公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不符,减少了6.5平方米,并未完全履行合同义务。应依约定向承担退还面积差价款的责任,原告杨某诉讼请求系其合同权利的正当行使,依法应予支持。
关于被告主张杨某已将房屋转卖给第三人张某,已经不具备退款资格的抗辩理由,人民法院认为,杨某是否将房屋转卖他人,并不影响双方之间业已存在的买卖合同关系,也不影响杨某依据合同继续向房产公司主张权利,被告也不能因杨某将房屋转卖他人而免除自己的合同责任。如采纳房产公司的辩称理由,则其无需向任何人承担退款责任,将获得不当利益,明显有违公平原则,故该抗辩理由不予采纳。因此,张某无权向被告索要房屋面积差价款。
原告杨某与第三人张某之间的二手房买卖合同关系与本案讼争的商品房买卖合同不属同一法律关系,双方如有争议,应另行解决。
据此,人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决:
本判决生效后,被告某房产公司立即返还原告杨某房屋面积减少的差价房款162500元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后,三方当事人均未提出上诉,判决已发生法律效力。
冯律师139-181-22688点评
冯律师139-181-22688认为当商品房实际面积与约定面积不符,且房屋又已经被转卖的情况下,面积差价款应该退给商品房买卖合同的买受人还是房屋的实际所有权人。正确审理本案的关键在于判明系争案件的诉讼标的。所谓诉讼标的,是指当事人之间发生争议,并要求人民法院作出裁判的民事法律关系。在本案当中,就同一房屋曾经先后缔结过两个买卖合同,其一是原告杨某与被告房产公司之间的商品房买卖合同,其二是杨某与第三人张某之间的房屋买卖合同。相应地,针对这两个买卖合同也就存在两个不同的(买卖)法律关系。本案是杨某起诉到法院,要求法院针对其与房产公司之间的争议作出裁决。虽然在案件审理当中,张某认为其对双方争议的诉讼标的具有独立的请求权,而主动申请参加诉讼,但本案诉讼标的仍然只是原被告双方的商品房买卖合同关系,而杨某与张某之间的房屋买卖合同不是本案的诉讼标的,也不应该成为本案的审理对象。
在厘清了本案的诉讼标的之后,本案的裁判就可迎刃而解。当实际面积与约定面积不符的时候,价款按照实际面积多退少补,这是原被告双方在商品房买卖合同中明文约定的内容。如果杨某不曾将房屋转卖给第二人,其毫无争议地享有要求房产公司退还差价的权利。只有该当事人与开发商存在合同关系,所以也只有其需要依约定向开发商承担补足差价款的义务,开发商没有权利向现在的房屋实际所有权人主张补交房款,所以法院判决是合法合理的。
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