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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

丈夫猝死房屋被卖,该合同是否有效?


案情:
    秦某是做工程的小老板,因资金紧张向赵某借款100万元,后因无力还款而将一套住房委托赵某出售,并办理了委托公证,双方约定所卖房款先由赵某扣除100万元。没想到,公证办理不久秦某突然因病去世。秦某的丧事尚未办妥,赵某便以秦某的名义与张某签订了房屋买卖合同,约定将秦某名下的房屋出售给张某,房屋总价为100万元。
    王女士将买房人张某作为被告、赵某作为第三人一同告上法庭,要求确认房屋买卖合同无效。经过某法院的悉心查证,发现张某及赵某之间的交易行为存有大量与常理不符之处,使人难以相信被告购买系争房屋的交易系善意及无过失的,最终认定合同无效。
    冯律师139-181-22688认为:本案涉及表见代理及其后果的法律认定。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理人或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。本案中,秦某委托赵某买房,但是在签订委托协议之后,秦某死亡了,此时委托代理应当终止。但如果相对人张某确实不知赵某的代理权已经终止,即有理由相信赵某还有代理权限而善意地签订了房屋买卖合同,则可以构成表见代理,其法律后果就是赵某代理秦某与张某签订的房屋买卖合同有效,无论秦某的继承人是否追认。如果张某并非善意,则不能构成表见代理。如不构成表见代理,则赵某在秦某死后出售秦某房屋的行为属于无权代理,除非该无权代理行为被相关权利人追认,否则对被代理人不产生效力,由行为人赵某自行承担责任。
    法律依据:
    《中华人民共和国民法通则》
    第六十九条  有下列情形之一的,委托代理终止:
    (一)代理期间届满或者代理事务完成;
    (二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;
    (三)代理人死亡;
    (四)代理人丧失民事行为能力;
    (五)作为被代理人或者代理人的法人终止。
   《中华人民共和国合同法》
    第四十八条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
    相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
    第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
   
     联系地址:徐家汇商业广场旁,地铁1、9号线徐家汇站16和号出口左转30米即到,汇银广场2001室,免费咨询电话:139 181 22688,QQ:6875 5972; 邮箱:fywlawyer@126.com



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