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 一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由180余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,截止2020年1月仅冯律师亲自代理的案件就1515起,符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。 

    二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

国家实行房产新政,购买人无法贷款解除合同是否承担违约责任?


   【案情】
    原告(反诉被告):张某。
    被告(反诉原告):成某。
    人民法院经审理查明:2010年4月6日,张某(乙方)、成某(甲方)与中介方某有限公司(丙方)签订存量房屋买卖中介合同一份,合同约定:成某将其所有的位于某处房屋转让给张某;价款为人民币200万元,签约日付定金20万元,2010年5月15日付50万元并过户,余款130万元办理按揭贷款,于银行正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方;如因银行放贷政策或乙方个人资信,影响按揭额度或不能批下,不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放贷时间三日内现金补足;除甲方、丙方原因外,乙方违约不能履行合同的,承担以下违约责任:1.乙方不得退回已支付的定金;2.乙方延期付款10天内,需支付甲方每天500元,超过10天以上则按第1条作违约处理,并另外支付甲方违约金20万元。双方签订合同后,张某向成某支付了20万元定金。2010年4月下旬,张某通知成某因房贷新政限制无法履行合同,要求解除双方合同,退回已付定金。
    张某起诉称请求判令解除双方房屋转让协议,由成某返还张某购房定金20万元。
成某反诉称:双方合同约定,允许购房一方更名,则张某贷款是否受房产新政限制并不影响合同履行。事实上,房产新政出台后,张某也曾联系买家接手,但因买家亦采取观望态度拒绝接手,导致张某没有能力履行合同。张某属于炒房行为,正是国家政策调控的对象,应当风险自理。张某违约不履行合同义务,按合同约定,除定金不得退还外,并需另外支付成某违约金20万元。现其也同意合同解除。请求法院判令驳回张某退还定金的本诉请求,判令张某支付成某违约金20万元。
【审判】
    人民法院经审理认为:张某和成某订立的房屋买卖合同成立有效,双方均须按约履行。双方合同虽约定部分价款由张某申请银行按揭贷款支付,但亦明确约定因银行放贷政策或张某个人资信,无法申请按揭贷款时,张某应以现金支付。故房产新政对张某是否造成申请按揭贷款的限制,不成为张某拒绝履行合同的合理理由。张某请求解除合同,现因成某亦同意解除合同,原审法院准许双方解除合同。张某在双方约定的期限未按约支付价款,逾宽限期仍未履行付款义务,构成根本违约,根据双方合同约定,除不能退还定金外,还应另行支付20万元违约金,该条款相当于约定在一方构成根本违约时,须支付包括定金在内的违约金20万元。故张某请求退还定金,原审法院不予支持;成某请求另行支付20万元违约金,原审法院予以支持。据此,判决:一、解除张某与成某于2010年4月6日签订的存量房屋买卖中介合同;二、张某支付成某违约金100000元,限在本判决生效后十日内付清;三、驳回张某的其他诉讼请求。
    上诉人张某上诉称:原判认定事实不清,适用法律不当。一、本案应适用情事变更原则。原审法院把《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称新国十条)的出台导致银行按揭政策的变化直接等同于银行房贷政策的原因,属错误理解合同条款。引起按揭不能办理的原因系国家政策的变化,故从情事变更的角度看,张某自发现不能办理按揭之日起及时通知成某要求解除合同的行为是法律所允许的,并不构成违约。由于新国十条的出台,导致银行按揭不能办理,所以非张某原因不能履行合同。故张某未支付第二期房款的行为也不构成违约,更不构成根本性违约。二、即使张某构成违约,也不应当支付20万元的违约金。根据《合同法》第一百一十六条之规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,只能选择一种违约方式。原审法院既适用定金罚则,又要张某支付违约金,系适用法律不当。请求二审法院维持原判第一项;撤销原判第二项,驳回成某一审中提出的全部反诉请求;撤销原判第三项,支持张某在一审中提出的全部诉讼请求。
    被上诉人成某辩称:银行作为国家重要的金融机构,其政策与国家的政策时刻联系在一起,张某把银行政策和国家政策加以割裂是错误的。张某以政策为由未履行合同,违反合同约定,况且张某也有更改户主的权利,并不简单受政策限制,违约是其个人问题,并属根本性违约,造成成某巨大损失,张某应承担相应的违约责任。请求二审法院维持原判。
   
    冯律师139-181-22688认为张某与成某之间签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,又不违反法律、行政法规的强制性规定,依法确认有效,双方均应按约履行。该合同第三条第四项约定,如银行房贷政策或乙方(张某)个人资信,影响按揭额度或不能批下的,不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方(房产中介公司)通知、法定放贷时间三日内现金补足。故根据双方合同约定,国家政策的改变,导致银行房贷政策的变化,并非张某贷款不成拒绝履行合同的法定事由。张某未按约履行付款义务,应承担违约责任。现双方一致同意解除合同,予以准许。根据《合同法》相关规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。原审法院判决驳回张某请求返还20万元定金诉讼请求的同时又判决张某支付成某违约金20万元,属适用法律错误。张某不履行合同约定的债务,无权要求返还定金,对成某反诉请求另行支付20万元违约金,不予支持。据此法院最终判决:一、维持原审判决第一、三项;二、撤销原审判决第二项;三、驳回成某的其他诉讼请求。
冯律师139-181-22688点评
   
    冯律师139-181-22688认为本案双方争议的焦点是新国十条的出台导致银行房贷政策的变化,购买方不能办理按揭,是否构成情事变更解除合同,以及定金罚则、违约金如何适用。
    一、张某的抗辩事由不构成情事变更
    情事变更的构成要件主要表现在以下几方面:时间上,应当发生在合同成立之后,履行完毕之前。客观上,应有情事变更的具体事实。如战争、经济危机等。主观上,当事人在订立合同时无法预见。是指根据人们的一般常识和普遍经验,在订立合同时也不可能预见到该情事可能发生变化。情事变更必须不可归责于双方当事人,且既非不可抗力也非商业风险。继续履行合同显失公平。其适用范围一般为:物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。对此,《合同法司法解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”从该解释来看,法律明确将情事变更与商业风险区别开来,如系商业风险,则按风险自负的原则,由遭受不利益一方的当事人承担由此造成的损失。两者的主要区别有:一是预见程度不同。商业风险系行为人能够预见或者应当预见客观情况的变化可能发生,并尽量加以避免的一种可能性。二是后果不同。商业风险虽会造成一方当事人履行合同困难或费用增加,利润减少等亏损,但合同的基础并未发生质的变化。如构成情事变更,继续履行合同会对一方当事人明显不利或者不能实现合同目的,合同的基础和预期的目的发生根本性动摇。所以二审法院判决合情合理合法。
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